Le vicende interne ad un amministrazione condominiale sono sempre complicate da spiegare ed in particolar modo da comprendere. Spesso ci si chiede perché vengono prese certe scelte o perché alcune situazioni vengono affrontate in un determinato modo. Però la cosa più importante da sapere è che tutto ciò che fa un amministrazione è supportato da leggi ben precise, in quanto gli amministratori che gestiscono il condominio sono molto vincolati da una quantità innumerevole di leggi. In particolar modo dal punto di vista economico, le note dolenti sono molteplici.
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Anticipazioni Economiche
Tra gli obblighi meno piacevoli che devono rispettare gli amministratori vi sono le anticipazioni economiche a vantaggio del condominio. Esempi come la bolletta della fornitura dell’energia elettrica, lo stipendio dell’impresa di pulizia, sono tutte spese che l’amministratore ha l’obbligo di anticipare per via dell’art 1130 n. 3, c.c. il quale dice che l’amministratore “deve erogare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”.
Cosa accade se l’Amministratore Anticipa le Somme in Favore del Condominio?
Per rigor di logica, l’assemblea dovrà riconoscere le cifre anticipate e rimborsate. Anche se spesso non é così.
L’assemblea, in quanto sovrano del condominio, ha il diritto ed il dovere di sindacare ed eventualmente boicottare e cassare la scelta fatta dal proprio legale rappresentante. Proprio a proposito, la Corte di Cassazione ha affermato che “l’amministratore del condomino non ha un generale potere di spesa (salvo quanto previsto dall’art. 1135 c.c. in tema di lavori urgenti e dall’art. 1130 c.c., n. 3) per cui deve ritenersi che in via generale l’assemblea condominiale abbia il compito specifico, non solo di approvare il conto consuntivo, al fine di confrontarlo con il preventivo, ma anche valutare l’opportunità delle spese affrontate di iniziativa dell’amministratore stesso (Cass. n. 5449 del 4.6.1999). “
Quindi l’amministratore, in quanto organo esecutivo del condominio, non ha il potere di decidere se e in che misure il condominio debba sostenere spese. In tal senso, l’amministratore non ha in nessun caso un credito preventivo per effettuare spese di tasca propria.
E’ importante considerare che tra l’amministratore e il condominio c’è un rapporto di mandato e che la norma di cui l’art. 1720 c.c., prevede: “per il mandante l’obbligo di rimborsare il mandatario delle anticipazioni da lui fatte”. La correlazione della norma appena citata deve essere correlata con i principi di spese di condominiali, le quali a loro volta saranno tutte passate sotto il giudizio di un’attenta assemblea. Una volta prese in considerazione dall’assemblea potranno essere prese in carico e messe in previsione o esse casate e quindi non essere più prese in considerazione.
Informarsi sempre delle spese che affronta il proprio amministratore di condominio è un’ottima soluzione per evitare spese non preventivate che possono destabilizzare la quiete del proprio condominio. Allo stesso tempo, una buona assemblea deve vigilare sul lavoro del capo condomino ed accorgersi per tempo se il condominio dovesse incorrere in spese inutili o poco necessarie per il condominio stesso.
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