Come dividere un appartamento in due unità

Come e perché dividere un appartamento in due unità immobiliari.

Si definisce frazionamento immobiliare la suddivisione di un’unità immobiliare in due o più unità distinte. I motivi per cui si può decidere di suddividere un ampio appartamento in due unità immobiliari distinte possono essere diversi, ma capita soprattutto per esigenze familiari.

Per esempio persone anziane, che non hanno più bisogno di una casa grande dopo che i figli sono andati via, e decidono di dividere l’appartamento per affittare la nuova unità e ricavarne un introito extra.

Oppure si può utilizzare il secondo appartamento ottenuto per garantire maggiore indipendenza a uno dei figli.

dividere un appartamento in due

Cosa fare per dividere un appartamento in due unità

 

Per poter realizzare un intervento di questo tipo è sufficiente presentare:

  • una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) se non ci sono interventi sulle strutture;
  • una SCIA (Segnalazione Certificata di Agibilità) se ci sono interventi sulle strutture.

Quindi non è necessario attendere il rilascio del Permesso di Costruire, ma i lavori possono essere iniziati immediatamente dopo la presentazione della pratica.

E’ comunque necessario affidare la redazione della pratica a un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che dovrà asseverare, ovvero attestare sotto la propria responsabilità la conformità dell’intervento:

  • allo strumento urbanistico approvato e al regolamento edilizio;
  • alla normativa antisismica;
  • alla normativa sul rendimento energetico in edilizia.

Il tecnico dovrà attestare che i lavori non interessano le parti strutturali dell’edificio nel caso in cui si presenti una CILA.

Alla relazione tecnica asseverata dovranno essere allegati anche altri documenti, tra cui ovviamente gli elaborati grafici di progetto che mostrano lo stato ante e post operam, nonché la tavola di confronto.

Al termine dei lavori il tecnico dovrà anche provvedere all’aggiornamento catastale, necessario visto che sarà mutato il numero delle unità immobiliari originarie.

Costi per dividere un appartamento in due

 

Un intervento di frazionamento di un’unità immobiliare può essere “oneroso” dal punto di vista urbanistico e comportare il pagamento dei soli oneri di urbanizzazione.

Ciò avviene quando si ha un aumento del cosiddetto carico urbanistico per il Comune.

Un esempio può essere quello della realizzazione di una nuova cucina o di altri bagni, che comportano per l’ente un incremento del servizio idrico, di fognatura e così via.

Sarà il Comune stesso a calcolare l’importo degli oneri sulla base di specifiche tabelle parametriche.

Gli oneri concessori, insieme all’importo delle spese sostenute per effettuare i lavori e agli onorari dei professionisti incaricati sono tutte spese detraibili al 50% dall’Irpef, perché il frazionamento è un intervento di manutenzione straordinaria.

Revisione delle tabelle millesimali in caso di frazionamento

 

In caso di frazionamento in condominio non sempre è necessario procedere alla revisione delle tabelle millesimali, ma occorre distinguere caso per caso.

In genere, se l’intervento non comporta modifiche di superficie o volume ma solo interne, non è necessario rifare le tabelle ma basta dividere i millesimi tra le due proprietà.

Se invece il frazionamento ha alterato i millesimi in quota superiore al 20%, sarà necessario rifarle a cura e spese del responsabile.

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